Купете земя под наем - какво е това? Всички предимства и недостатъци

съдържание

• Наследствено право на строеж - какви са "> предимствата и недостатъците
• използване на земята
• Пътят навън падат
• Променлива стойност на свойството
• От кого да наема?
• Правни характеристики
• За професионалисти в областта на недвижимите имоти

Изграждането на застроена земя е алтернатива на закупуването на земя. Той е много по-евтин и по този начин предоставя възможност да получите имот дори и при ограничен бюджет. Въпреки това, изграждането на наследствена земя има много законови препятствия и особености, които трябва да бъдат известни преди изграждането. Доброто познаване на правната ситуация е задължително преди избора на това придобиване на недвижими имоти, в противен случай зли изненади заплашват.

За заобикаляне на голяма част от разходите за строителство

Германското законодателство предвижда, освен закупуването на земя, отдаването им под наем за дълго време под наем. Това ще спести на разработчиците на недвижими имоти голяма част от общите разходи. Вместо еднократна покупна цена, имотът се наема за 50 или 100 години. Наемът, също традиционно наричан „наем“, не е фиксирана сума, а е процент от стойността на земята. Въпреки че терминът "лизинг" все още е широко разпространен, той вече не е правно допустим.

Тази процедура предлага големи ползи и за двете страни. Земята подлежи на облагане с данък. Следователно неизползваният строителен парцел причинява само разходи, без да генерира възвръщаемост. Обичайната забрана за строителство (например селско стопанство или животновъдство) на строителен парцел обикновено е забранена, но поне подлежи на разрешение. Наследственото право на строеж може да предложи на собственика на имота толкова интересно връщане, което далеч надхвърля данъка върху имота.

Аренда - какво е това?

В случай на наем, собствениците на земи и предприемачите сключват дългосрочен договор за свързаното с наема използване на имот. Имотът вече е одобрен за строителство на недвижими имоти. Доколко строителният парцел вече е разработен зависи от индивидуалния случай. Предприемачът на недвижими имоти теоретично може да започне веднага с изграждането на сградата. Той обаче е длъжен да плати наземния наем от датата на договора за покупка.

Този интерес е приблизително 3-5% от стойността на имота. Въпреки това, тъй като това може да се колебае, връщането се осигурява с известна разлика за двете страни. След изтичане на лицензионния договор правото на собственост върху имота приключва. Ако имотът не е закупен от собственика на имота междувременно, той ще бъде възстановен на собственика на имота без замяна. Същото важи, ако наемодателят вече не изпълнява задълженията си за плащане. Това е двугодишен гратисен период, след който собственикът на земята може да счита договора за развален.

Построеният имот пада на собственика на земята, обаче той е длъжен да плати разумно обезщетение.

Особеността на наследственото строително право е, че той може да бъде наследен поради дългите условия на договора. Така договорът преминава към наследниците на този предприемач на недвижими имоти. Това обаче важи само за определеното време. Срокът на договора, използван от наследника, също е преминал за наследника.

Предимства и недостатъци

Предимствата на лизинговия договор са за наемателя:

• Евтин начин за закупуване на земя
• Значително намаляване на разходите за строителство
• Наследяване на имота и договора

Предимствата на арендата за наемодателя:

• Добре обезпечена лихва върху иначе неизползвания капитал
• Дългосрочно генериране на допълнителен доход
• Увеличаване на доходите чрез наем на земята
• В края на договора ще бъде таксувана евтина сграда

Недостатъците на лизинговия договор за наемателя:

• Чувството, че притежавате собствена къща, но не и собствената си земя
• Определени несигурности относно годишната финансова тежест
• Висока отговорност към собственика на земята
• Значително сложна продажба на издигнатата сграда.

Недостатъците на арендата за наемодателя:

• Чувството, че имаш странна къща на собствената си земя
• Да бъдат инструктирани, че наемателят се грижи за имота внимателно
• Пълна данъчна тежест от наем
• Дълъг период на чакане за неплащане на наема
• Изгответе годишна оценка на имота

използване на земята

За имот, използван изцяло за жилищни цели, вече е предизвикателство да се гарантира внимателното използване на имота през целия период на договора. При толкова продължителна употреба е относително вероятно един или други жители на имота да не се грижат за него. Особено проблематични тук са отверките за хоби. Неправомерно изхвърленият отработен нефт обикновено може да бъде причислен към замърсител само след изтичане на срока на арендата. Често собственикът на земята тук остава да седи за разходите за обновяване.

Още по-проблематично е в търговските сгради, издигнати с цел наемане. Колебанията на потребителите на складови и производствени халета могат да бъдат много големи, което прави още по-трудно да се следи реалното използване на имота. По принцип собственикът на земята наистина може да компенсира стойността на сградата с очакваните разходи за обновяване на земята. Тук обаче трябва да останете реалистични: човек трябва да изгради масивна сграда от естествен камък, така че да е все още използваема след 99 години. Зидарията, стоманената конструкция или дървените постройки обикновено са узрели за разрушаване след 99 години.

Пътят навън падат

Собственикът на земята има право при определени условия да изиска предсрочно връщане на имота. Това важи особено ако може да докаже, че имотът не се използва правилно или правилно. За разлика от тях, собственото използване обикновено не е наложително по отношение на наземния лизинг. Ето защитата на наемателя, тъй като най-накрая за тази цел е установен дългият период на договора.

На практика обаче налагането на домашно придвижване не е толкова лесно. В повечето случаи се използва плащане по подразбиране. На 24 месеца обаче законодателят предвижда много дълго време, през което наемодателят трябва да изпълнява задълженията си.

Освен това „неправилната употреба“ също е въпрос на тълкуване. Например, не може да бъде забранено по същество сграда, издигната върху арендатор, да бъде отдадена под наем. Дори не е необходимо собственикът на имота да бъде информиран за настоящите наематели на сградата. В интерес на добрите бизнес отношения обаче и двете страни винаги се съветват да се отнасят един към друг възможно най-открито и прозрачно. Това предотвратява недоразуменията и предотвратява скъпите правни спорове.

Променлива стойност на свойството

Три до пет процента наем на земята ще бъдат фиксирани по договор и няма да се променят по време на срока на договора. Цената на земята обаче е обект на колебания, които се отразяват на нейната стойност и следователно наема. Това може да бъде изключително различно в региона. В Източна Германия, например, има много региони, които през последните двадесет години преживяват драматичен спад в цените на недвижимите имоти и имотите. Къщите между три и пет хиляди евро не са рядкост в тези региони.

Обратно, в Германия има региони, в които цените на недвижимите имоти от всякакъв вид буквално са избухнали. В момента регионът около Франкфурт на Майн преживява безпрецедентен бум. Цените са над два пъти през последните десет години. Тъй като много банки преместват много работни места от Лондон в този финансов регион в резултат на Brexit, тази тенденция вероятно ще продължи в дългосрочен план и ще се изостри допълнително.

Тук обаче трябва просто да разгледаме законите на пазара по отношение на тяхната логика: В региони със слаби цени на недвижими имоти никой няма да предлага вграден имот, но винаги се опитва да го продаде. Там, където има купувач на недвижими имоти, обикновено не е интересно за наследственото решение. Обратно, в регионите на бум парцелите са съответно скъпи. Ето отдаването под наем на земя за наследствено право на строеж и за двете страни по много интелигентен начин: Имотът остава при собственика и той може да очаква с нетърпение увеличаване на приходите. Въпреки това, инсталаторът на имота може да бъде много по-спокоен да подходи към неговия проект, тъй като недостатъците по отношение на продаваемостта на имота също поставят в перспектива.

От кого наем "> Правни характеристики

Данъчната оценка на имот в наследствено право на строеж винаги е за наемодателя само след чистата стойност на земята преди изграждането на имота. Въпреки че построеният парцел на теория теоретично се увеличава, наемодателят не може да наложи построения имот, за да увеличи стойността на имота. В крайна сметка не сградата му стои на наетия му имот. Това съображение обаче има и предимства за наемодателя: Данъчната оценка на имота се изчислява и на базата на незастроена земя.

За двете страни е важно прехвърлянето на задължения да преминава към потенциални последващи потребители. Това трябва да се уточни с договор, в противен случай може да има значителни правни спорове с купувачите на сградите или земята. След това те обикновено изяждат всички финансови ползи от застроения имот.

За професионалисти в областта на недвижимите имоти

Считана за доста трезва, се очертава следната картина: Средният срок за изплащане на построен дом отнема 30 години. След това собственикът на жилище е единственият собственик на имота си, без да е отговорен пред никой друг. Приспадането на наем на земята за тридесет години също води до значителна сума, така че финансовото предимство за чистите собственици на жилища е доста ниско.

Нещата обаче са различни за строителите, ориентирани към връщането на жилища. Многофамилното жилищно настаняване на имот под наем ще отстъпи много по-бързо, отколкото ако имотът трябваше да бъде закупен за сградата. В допълнение, годишната наемна наем може да бъде приспадната като разход, така че тук могат да възникнат общи данъчни облекчения.

Независимо от това как искате да използвате имота за наем, задълбочените, подробни правни съвети и водонепроницаем договор са от съществено значение за двете страни. Само ясното договорно споразумение може да гарантира, че и двете страни могат да се възползват оптимално от бизнеса. Това е особено вярно, ако първоначалните подписали договора предоставят правата си на трети страни чрез продажба или наследяване. Доброто споразумение за лизинг взема предвид този случай до голяма степен и гарантира, че не могат да възникнат проблеми по време на наследяването.